Capítulo VI – Propriedade Horizontal
Secção I
Disposições Gerais
Artigo
1414.º - Princípio Geral
As fracções de que um edifício se
compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem
pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal.
A fonte das disposições do Código
Civil Português sobre a propriedade horizontal é o Decreto-Lei n.° 47.344
de 25/11/66.
Artigo
1415.º - Objecto
Só podem
ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de
constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si,
com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
V. art.º
76 do Cód. do Notariado.
Artigo
1416.° - Falta de requisitos legais
1
- A falta de requisitos
legalmente exigidos importa a nulidade do título constitutivo da
propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade,
pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos
termos do artigo 1418.° ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao
valor relativo da sua fracção.
2 - Têm
legitimidade para arguir a nulidade do título os condóminos, e também o
Ministério Público sobre participação da entidade pública a quem caiba a
aprovação ou fiscalização das construções.
Secção II
Constituição
Artigo
1417.° - Princípio Geral
1 - A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio
jurídico, usucapião ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de
coisa comum ou em processo de inventário.
2 - A constituição da propriedade horizontal por decisão judicial
pode ter lugar a requerimento de qualquer consorte, desde que no caso se
verifiquem os requisitos exigidos pelo artigo 1415.°.
Artigo
1418.° - Conteúdo do título constitutivo
1-
No título constitutivo serão especificadas as partes do edifício
correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente
individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso
em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio.
2-
Além das especificações constantes do número anterior, o título
constitutivo pode ainda conter, designadamente:
a) Menção do fim a que se destina cada fracção ou parte comum;
b) Regulamento do condomínio, disciplinando o uso, fruição e conservação,
quer das partes comuns, quer das fracções autónomas;
c) Previsão do compromisso arbitral para a resolução dos litígios
emergentes da relação de condomínio.
3-
A falta da especificação exigida pelo n.° 1 e a não coincidência entre o
fim referido na alínea a) do n.° 2 e o que foi fixado no projecto aprovado
pela entidade pública competente determinam a nulidade do título
constitutivo.
* Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º
267/94 de 25 de Outubro
Artigo 1419.° - Modificação do Título
1-
* Sem prejuízo do disposto no n.° 3 do artigo 1422.°-A, o título
constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura
pública (Anotação 1), havendo acordo de todos os condóminos;
2-
* O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a
escritura pública a que se refere o número anterior, desde que o acordo
conste de acta assinada por todos os condóminos.
3- A
inobservância do disposto no artigo 1415.° importa a nulidade do acordo;
esta nulidade pode ser declarada a requerimento das pessoas e entidades
designadas no n.° 2 do artigo 1416.°
* Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º
267/94 de 25 de Outubro
V. art.º 1.º, n.º 1 (Deliberações da
assembleia de condóminos) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25.10
Secção
III
Direitos
e encargos dos Condóminos
Artigo
1420.º - Direitos dos condóminos
1-
Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e
comproprietário das partes comuns do edifício.
2-
O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado
separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o
condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou
fruição.
Artigo
1421.° - Partes comuns do prédio
1- São
comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes
mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
* b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados
ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou
passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar
condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2- Presumem-se
ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
*d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de
um dos condóminos.
3-
O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condóminos certas
zonas das partes comuns.
* Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º
267/94 de 25 de Outubro
Artigo
1422.° - Limitações ao exercício dos direitos
1- Os
condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto
às fracções que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às
limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas
imóveis.
2- É
especialmente vedado aos condóminos:
a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação,
a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético
do edifício;
b) Destinar a sua fracção a usos ofensivos dos bons costumes;
c) Dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada;
*d) Praticar quaisquer actos ou actividades que tenham sido
proibidos no título constitutivo ou, posteriormente, por deliberação da
assembleia de condóminos aprovada sem oposição.
3- *
As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do
edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da
assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois
terços do valor total do prédio.
4-
* Sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim de cada fracção
autónoma, a alteração ao seu uso carece da autorização da assembleia de
condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor
total do prédio.
 * Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º
267/94 de 25 de Outubro;
V. art.º 1 346.º e 1347.° (Actividades
incómodas ou prejudiciais aos vizinhos), art.º 1360.° (Distâncias entre
construções) e 1406.° (Uso de coisa comum), todos do Código Civil;
V. art.º 1.º (Deliberações da assembleia de
condóminos) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25.10;
Artigo
1422.º- A - Junção e divisão de fracções autónomas
1-
Não carece de autorização dos restantes condóminos a junção, numa só, de
duas ou mais fracções do mesmo edifício, desde que estas sejam contíguas.
2-
Para efeitos do disposto do número anterior, a contiguidade das fracções é
dispensada quando se trate de fracções correspondentes a arrecadações e
garagens.
3-
Não é permitida a divisão de fracções em novas fracções autónomas, salvo
autorização do título constitutivo ou da assembleia de condóminos, aprovada
sem qualquer oposição.
4-
Nos casos previstos nos números anteriores, cabe aos condóminos que
juntaram ou cindiram as fracções o poder de, por acto unilateral constante
de escritura pública, introduzir a correspondente alteração no título
constitutivo.
5-
A escritura pública a que se refere o número anterior deve ser comunicada
ao administrador no prazo de 30 dias.
*preceito aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94
de 25 de Outubro;
V. art.º 1.º (Deliberações da assembleia de
condóminos) e art.º 2.º (Documentos e notificações relativas ao condomínio)
do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25.10;
Artigo
1423.° - Direitos de preferência e de divisão
Os
condóminos não gozam do direito de preferência na alienação de fracções nem
do direito de pedir a divisão das partes comuns.
Artigo
1424.° - Encargos de conservação e fruição
1- Salvo disposição em contrário, as despesas
necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao
pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos
em proporção do valor das suas fracções.
2- * Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de
interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de
condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois
terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes
iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente
especificadas e justificados os critérios que determinam a sua
imputação.
3- * As despesas relativas aos diversos lanços
de escadas ou às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente
algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4- Nas despesas dos ascensores só participam os
condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de
Outubro;
V. artº.s 1.º, nº. 2 e 3 (Deliberações da assembleia de
condóminos), 4.º ( Fundo comum de reserva) e 6.º (Dívidas por encargos
do condomínio) todos do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;
Artigo
1425.° - Inovações
1-As obras
que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos,
devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2- Nas partes comuns do edifício não são permitidas
inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos
condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.
Artigo
1426.° - Encargos com as inovações
1-As despesas com as inovações ficam
a cargo dos condóminos nos termos fixados pelo artigo 1424.°
2- * Os condóminos que não tenham aprovado a inovação são obrigados
a concorrer para as respectivas só podem, no entanto, ser compelidos a
concorrer para as respectivas despesas, salvo se a sua recusa for
judicialmente havida como fundada.
3- Considera-se sempre fundada a recusa, quando
as obras tenham natureza voluntária ou não sejam proporcionadas à
importância do edifício.
4- O condómino cuja recusa seja havida como
fundada pode a todo o tempo participar nas vantagens da inovação,
mediante o pagamento da quota correspondente às despesas de execução
e manutenção da obra.
*Redacção
introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
Artigo
1427.° - Reparações indispensáveis e urgentes
As
reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem
ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por
iniciativa de qualquer condómino.
V. art.º
7.º ( falta ou impedimento do administrador) do Decreto-Lei n.º 268/94 de
25 de Outubro;
Artigo
1428.° - Destruição do edifício
1-No caso de destruição do edifício
ou de uma parte que represente, pelo menos, três quartos do seu valor,
qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos
materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.
2- Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia
deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital
investido no edifício, a reconstrução deste.
3- Os condóminos que não queiram participar nas
despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus
direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou
fixado judicialmente.
4- É permitido ao alienante escolher o condómino ou condóminos a
quem a transmissão deve ser feita.
Artigo
1429.° - Seguro obrigatório
1-* É
obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às
fracções autónomas, quer relativamente às partes comuns.
2- * O seguro deve ser celebrado pelos
condóminos; o administrador deve, no entanto, efectuá-lo quando os
condóminos o não hajam feito dentro do prazo e pelo valor que, para o
efeito, tenha sido fixado em assembleia; nesse caso, ficará com o
direito de reaver deles o respectivo prémio.
*Redacção
introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
V. art.º
5.º (Actualização do Seguro) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;
*Artigo
1429.°-A - Regulamento do condomínio
1-Havendo
mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo,
deve ser elaborado um regulamento do condomínio disciplinando o uso, a
fruição e a conservação das partes comuns.
2- Sem prejuízo do disposto na alínea b) do n.°
2 do artigo 1418.°, a feitura do regulamento compete à assembleia de
condóminos ou ao administrador, se aquela o não houver elaborado.
*Preceito
aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
V. art.º
8.º (Publicitação das regras de segurança) e 9.º (Dever de informação a
terceiros) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;
Secção
IV
Administração
partes comuns do edifício
Artigo
1430.° - Órgãos administrativos
1-
A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos
condóminos e a um administrador.
2- Cada condómino tem na assembleia tantos
votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou
permilagem a que o artigo 1418 ° se refere.
Artigo
1431. ° - Assembleia dos condóminos
1-
A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação
do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes
ao último ano e
aprovação do orçamento das despesas a
efectuar durante o ano.
2-
A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por
condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do
capital investido.
3-
Os condóminos podem fazer-se representar por procurador.
V. art.º 6.º (Dívidas por encargos de
condomínio) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;
V. art. 1438.° (Convocação da assembleia por
um só condómino) do Código Civil;
Artigo
1432.° - Convocação e funcionamento da assembleia
1-
* A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias
de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma
antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos
condóminos.
2-
* A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da
reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser
aprovadas por unanimidade dos votos.
3-
As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos
votos representativos do capital investido.
4-
* Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter
vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra
data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na
mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por
maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes
representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
5-
* As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos
podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que
estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob
condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes,
nos termos dos números seguintes.
6-
* As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes,
por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias.
7-
* Os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida no número
anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu
assentimento ou a sua discordância.
8-
* O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da
deliberação comunicada nos termos do n.º 6.
9-
* Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao
administrador o seu domicílio ou o do seu representante.
* Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
V. art.º 1.º (Deliberação da Assembleia de
condóminos) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;
Artigo
1433.° - Impugnação das deliberações
1- As deliberações da assembleia contrárias à
lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a
requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2- * No prazo de 10 dias contados da
deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da
sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao
administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter
lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações
inválidas ou ineficazes.
3- * No prazo de 30 dias contado nos termos do
número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um
centro de arbitragem.
4- * O direito de propor a acção de anulação
caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia
extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias
sobre a data da deliberação.
5- Pode também ser requerida a suspensão das
deliberações nos termos da lei de processo.
6- A representação judiciária dos condóminos contra quem são
propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a
assembleia designar para esse efeito.
Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de
Outubro;
V. artº. 396.º a 398.º do Cód. Proc. Civil
(Suspensão da deliberação).
Artigo
1434.° - Compromisso arbitral
1- A assembleia pode estabelecer a
obrigatoriedade da celebração de compromissos arbitrais para
a resolução de litígios entre condóminos, ou entre condóminos e o
administrador, e fixar penas pecuniárias para a inobservância das
disposições deste código, das deliberações da assembleia ou das
decisões do administrador.
2- O montante das penas aplicáveis em cada ano
nunca excederá a quarta parte do rendimento colectável anual da
fracção do infractor.
V. art.º
1508.° a 1524.º do Cód. Proc. Civil (Compromisso arbitral).
Artigo
1435.° - Administrador
1- O administrador é eleito e exonerado pela
assembleia.
2- Se a assembleia não eleger administrador,
será este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer dos
condóminos.
3- O administrador pode ser exonerado pelo
tribunal, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que
praticou irregularidades ou agiu com negligência no exercício das suas
funções.
4- * O cargo de administrador é remunerável, e
tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o
período de funções é, salvo disposição em contrário, de um
ano, renovável.
5- * O administrador mantém-se em funções até
que seja eleito ou nomeado o seu sucessor.
* Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
V. art.º
3.º (Informação) do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;
V. art.º
1428.° do Cód. Proc. Civil. (Processo de nomeação judicial);
V. art.º
1485.° do Cód. Proc. Civil. (exoneração de administradores).
*Artigo
1435.°-A - Administrador provisório
1- Se a
assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido
nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente
desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou
fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo
se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver
comunicado tal propósito aos demais condóminos.
2- Quando, nos termos do número anterior,
houver mais de um condómino em igualdade de circunstâncias, as funções
recaem sobre aquele a que corresponda a primeira letra na
ordem alfabética utilizada na descrição das fracções constante do
registo predial.
3- Logo que seja eleito ou judicialmente
nomeado um administrador, o condómino que nos termos do presente artigo se
encontre provido na administração cessa funções, devendo entregar àquele
todos os documentos respeitantes ao condomínio que estejam confiados à sua
guarda.
*Preceito aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
V. art.º 1º n.º 3 (Guarda das actas) e art.º 2º (Documentos
e notificações relativos ao condomínio) do Decreto Lei n.º 268/94 de 25 de
Outubro;
Artigo
1436.° - Funções do administrador
São funções do administrador, além de outras
que lhe sejam atribuídas pela assembleia:
a)
Convocar
a assembleia dos condóminos;
b)
Elaborar
o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
c) Verificar a
existência do seguro do edifício contra o risco de incêndio, propondo
à assembleia o montante do capital seguro; *
d) Cobrar as
receitas e efectuar as despesas comuns;
e) Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas
despesas aprovadas;
f) Realizar os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens
comuns;
g) Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de
interesse comum;
h) Executar as deliberações da assembleia;
i)Representar o conjunto dos condóminos perante
as autoridades administrativas;
j) Prestar contas à assembleia; *
 l)
Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e
administrativas relativas ao condomínio; *
m) Guardar e manter
todos os documentos que digam respeito ao condomínio. *
Redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de
Outubro;
V. art.º 2.º (Documentos e notificações relativos ao condomínio)
e 6.º (Dívidas por encargos do condomínio) e 11.º (Obras) do
Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro;
Artigo
1437.° - Legitimidade do administrador
1- O
administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos
condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem
ou quando autorizado pela assembleia.
2- O administrador pode também ser demandado
nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
3- Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou
posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito
poderes especiais ao administrador.
Artigo
1438.° - Recurso dos actos do administrador
Dos actos
do administrador cabe recurso para a assembleia, a qual pode neste caso ser
convocada pelo condómino recorrente.
*Artigo
1438.º-A - Propriedade horizontal de conjuntos de edifícios
O regime
previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a
conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela
existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas
unidades ou fracções que os compõem.
*Preceito
aditado pelo Decreto-Lei n.º 267/94 de 25 de Outubro;
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